学区房的命数,还剩三年
2023-05-09 14:59:15 尊龙凯时ag旗舰厅官网-尊龙凯时登录首页 来源:房天下
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这几年,如果说房产中优质的资产是哪一类,大概就是学区房。很多购买学区房的业主也深有体会:
读了几年书,转手一卖,连培训班和文具的钱都给回来了。
而随着安置房和老破楼产品的逐渐白菜化,对大部分新城市来说,为了居住买房并不是太大的难事,难的是学区房,即便是本城市第二梯队的学区,购买上还是有一定的压力。
也有搞房产投资的朋友,准备投资有教育加持的学区。我告诉他整体思路没问题,但学区房是最大的泡沫。
最关键的,学区房的命数,可真的没几年了。其原因之一是各地城市的摇号政策,其二是疫情三年带来的人口断层。
首先我们要知道,在过去20年,我们的每年新生儿大概是按每年1500-1600万的速度增长,到了2016和2017年,由于二胎政策的开放,达到高峰,冲破了1700万的增量。随之,我们也就迎来人口的下滑:
2018年,新增1523万;
2019年,新增1465万;下跌3.8%;
2020年,新增1200万;下跌18.1%,和历史均值1600对比,下跌25%;
2021年,新增1062万;下跌11.5%;和历史均值1600对比,下跌34%
2022年,新增956万;下跌9.98%,和历史均值1600对比,下跌40%;
另一方面,我们的小学教学面积或者班级,大约以每年3%的速度在增加。再加上,我们每年都会有2万所村小消失的影响,城市学位的增加,肯定是超过3%的均值的。
一面是增加的城市学位,一面是消失的人口增长率。如果把两条线摆出来,剪刀差的数据,会更加有趣。供给在增加,需求在减少,结果就是“崩”。
有人说,还有外来人口,还有三胎。
我觉得我们等着看数据,外来人口入驻平均要5-6年才有可能产生生育率,三胎的政策本身就不存在对出生率的帮扶,只是帮助原来有能力生三胎的人合法化。
如果你有关注教育市场,你们就会发现,这三年,有很多民办学校退出了市场,或者转为公办院校。民转公的背后,不是爱的升华,而是民办教育的生源已经让经营无以为继,这部分的影响,也是因为公办教育的不断加注。
但加注的背后,则是将教育的人口风险,也同步吸收了。今年7月,2019-2020的出生率下滑,就会首先反应在幼儿园上面。
我可以肯定,公立园的招生,会很困难。曾经要找关系进去的公立园,可能连老师都会有对应的招生指标。这种情况会到2025年达到峰值,随着公立园的内卷,私立幼儿园将全面退出市场,或者加入公立阵营。
而小学生源的消失,最早的一批会在2025年出现,2028达成峰值。如果是民办教育投资人,这两年是最后的资产处理窗口期,要么则选择转型。
人口影响生源,生源影响学区房,学区房的窗口期也不长了。在不考虑教育政策的变动下,头部的学区房仍然可以因为稀缺可以稳住地位,这和房产的逻辑一样,头部的通过掠夺下一梯队的来维持资产价值。但第二梯队的学区房,就会因为生源的挤压,出现招生难的问题。
很快就会调整入学政策,减少与房产的绑定。而入住率过低的板块,学校也有可能面临“关停”的可能性,或者是“合并”的逻辑,最终还会影响到“教育赛道”的上岸人员。
市场变了,逻辑也要变化。
学区房的命数,也就这三年了。
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