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*三箭齐发！央行连续发布房地产重磅政策，

2024年5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰强调，要认真学习领会习近平总书记重要讲话精神，深入贯彻落实中央政治局会议部署，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

何立峰指出，房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

何立峰要求，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强统筹协调，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。

5月17日下午，国新办举行国务院政策例行吹风会，请住建部、自然资源部、央行、国家金融监管总局介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，并答记者问。

中指点评

1. 落实中央政治局会议部署，继续强调房地产重要性

2. 全力“保交房”，预计配套政策将继续完善，特别是资金支持有望加快落位

本次视频会议提到“要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益”，下午吹风会上住建部董部长亦再次强调“打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险”。“保交房”项目侧重在建已售难交付的商品房项目，对于应续建项目，中央强调要全力支持项目融资、竣工交付，因此，过去由于资金不足导致停工的应续建项目，未来配套资金有望逐步落位。

另外，城市房地产融资协调机制加快建立，本次吹风会上住建部明确“进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合‘白名单’条件的项目‘应进尽进’,商业银行对合规‘白名单’项目‘应贷尽贷’，满足在建项目合理融资需求”，会上金融监管总局公布数据，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元，未来随着项目“白名单”深入推进，资金有望加速落地，进一步推动项目开发建设。

3.消化存量房产，预计地方收购房企已建成未出售项目节奏将加快

一类是消化存量土地，会议指出“相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困”。此前自然资源部已经下发通知，要求各地新增土地供应量需要结合当地商品住宅去化周期以及盘活存量规模，将盘活存量土地规模作为增量供应的重要依据。本次吹风会上自然资源部刘部长指出“主要是两条线：一条线是严格依法处置闲置土地，另一条线是加大对存量土地盘活利用的支持力度”，政策亮点包括三方面，一是允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求；二是促进市场流通转让，发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发；三是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。针对资金支持，刘部长提到“对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持”，也可以享受保障性住房税收优惠政策等。

另一类是消化存量商品房，视频会议指出“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”，并明确所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房。从市场实践来看，近几年已有部分城市推进由国资平台出手，直接收购开发商存量新房房源，改作租赁住房。根据中指监测，郑州、济南、苏州、重庆等城市均有相关实践。“收新改保”对于消化存量房产的作用更为直接，但对国资平台的资金要求也更高，还会面临项目选择评估等问题。本次会议后，预计将有更多配套政策跟进，“收新改保”或得到更多政策支持。

结合近几年政府着力构建住房保障体系来看，将消化存量房产与保障房供给相结合是当下消化存量房产的有效方式。本次会议也明确提出收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房。

保租房方面，“十四五”期间，全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年底已筹集573万套（间），2024-2025年保租房筹集仍剩余297万套（间）的任务规模，体量仍较为庞大。过去各地供给保租房的方式，除了新建外，不少来自于市场化长租公寓的“纳保”筹集，考虑到今明两年保租房目标仍有一定缺口，未来若将存量房产转化为保租房，既可以加快保租房的筹集进度，也可以有效消化市场库存，促进房地产市场企稳恢复，但相比“纳保”筹集的方式，国企收购存量房产转化为保租房需要增量资金支持。配售型保障房方面，今年以来多地已经公布了首批或2024年配售型保障房的建设和筹集计划，国企收购未售项目作为配售型保障房有助于消化存量的同时，也可以避免新建保障房对市场造成的影响。

下午吹风会上，央行副行长陶玲在支持消化存量住房的资金方面，指出“拟设立保障性住房再贷款，作为新创设的结构性货币政策工具”，明确保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元，发放对象为21家全国性银行。同时指出“所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房”“地方政府自愿参与”，这部分资金与此前租赁住房贷款支持计划在8个城市试点不同，本次不限定城市范围，若能加快落实，将有利于缓解企业资金压力，加快商品房市场去库存，也有利于加快保障房供给。

另外，现阶段的消化存量房产，除了待售新房、在建工程和空置房屋等库存外，还要面对居民二手房挂牌量攀升、置换不畅对新房市场的影响。从政策举措来看，除了本次会议提到的直接收购房企项目外，近两年不少城市在以旧换新（国企收旧换新、中介优先卖等）、非居改租等路径上也有不少探索。其中，今年4月以来南京国企收旧换新模式已经取得了一定积极进展。

未来围绕消化存量房产的更加细化的配套政策或将加快，针对国企收购存量房的细化政策比如收购规模、户型面积标准收购价格等也有望继续跟进。