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楼王、地王同时出现,国家开始收购二手房

2024-04-10 16:12:45 尊龙凯时ag旗舰厅官网-尊龙凯时登录首页 来源:金融界

最近上海、杭州、成都等地的新楼盘,出现了久违的红盘热销,仿佛又回到了2016年那个楼市狂飙猛涨的年代。

比如杭州楼市迎来了新一轮热潮,这几天媒体报道最多的新闻就是,3月份杭州4大红盘总共3000多套新房,吸引了超过1.5万的购房者激烈争夺。

再比如上海均价4000万的“楼王”,几乎一天售罄,单盘单日销售额接近200个亿。对照今年前3个月的房企销售额排行榜,可以排到第11名,一个楼盘干翻了90%的百强房企。

此外,今年首场土拍,苏州、厦门、宁波等多个城市又诞生了“新地王”:苏州园区双湖地块,6.5万的楼面价,创下江苏土拍新纪录;厦门岛内核心地块,楼面价飙升至6.27万,溢价率高达41%。

这一个个鲜活的案例,都正在被各大媒体争相报道,用以佐证楼市回暖了。

连经济学者马光远都说,“上海4000万的豪宅像抢白菜一样被抢,成都好几个开盘的高档开盘就光,这些人都是傻子吗?”

老马的意思已经很明确了:有钱人都在抢着买房,只有没钱的人还在等降价,不知道谁是真傻。

上海、杭州等热点城市的部分新楼盘大卖,属实不假。但因此就说楼市开始触底反弹了,我觉得过于牵强。

真实情况是,这几个城市的特定楼盘热销,是正常现象,因为这些楼盘无一例外都价格倒挂严重。比如上海的这个“楼王”,平均销售单价17.2万/平,但周边二手房价格普遍在25万/平左右,二手房、新房价格差7万 ,典型的买到即赚到,一套房子最低也有1000万的套利空间,自然会成为有钱人挤破头争抢的对象。

杭州的高认购率楼盘情况也一样,价格倒挂普遍在1-1.5万/平,都是有利可图的项目,不光有钱人虎视眈眈,很多只有一套房的刚需,也在谋划卖掉旧房子“打新”。

另外,值得一提的是,杭州也未能逃脱“一松绑限购二手房挂牌量就激增”的魔咒——“杭5条”(3.14)发布5天后,二手房挂牌量增加了约1.5万套,一周后,二手房挂牌量增加了约2万套,总量达到15.7万套。

当然了,二手房挂牌量的激增也伴随着成交量的上扬,不过却是“以价换量”的结果。根据爱家房产研究的数据显示,近期二手挂牌房源月平均降幅大约在5.4%-5.8%左右,且降价房源是涨价房源的11倍之多,降价的房源高达92.37%。

有人可能注意到了,我们前面聊到的这些代表市场火爆的案例,其实都和普通刚需购房者无关,总价动辄上千万的房子,不是谁都能消费得起的。

其次,我特意去查看了被媒体不断放大报道的苏州、厦门、宁波这三个“地王”的情况,发现事有蹊跷:这三块地之所以能卖高价,一是因为它们是核心区域的核心地块,很明显各地是把压箱底的好地拿出来拍卖了,自然会吸引一众房企争抢。二是土拍取消了限高政策,地方有意给房企释放利润空间,拉高地价,核心目的还是托底市场。

这一招还是非常管用的,一季度300城卖地收入2180亿元,同比增长10.4%,住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%。说穿了就是,现在的土地市场,完全靠一二线城市的优质地块在撑场面,尤其是一线城市优质地块拍地节奏加快,带动了300城出让金及楼面均价结构性上升。

另外,信息茧房之外的信息是,重庆、南京、佛山、绍兴等地首轮土拍遇冷,大多数土地要么流拍,要么底价成交。

总结就是,一季度土拍分化愈加明显,重点城市的优质地块争夺激烈,其它城市则黯淡无光。很多人所谓的地市回暖,其实就是头部效应的结果,究其根本是地方财政吃紧,一二线城市不得不拿出压箱底的地块,出让揽金。

一二线城市出让的地块中国企央企和城投拿地的比例,我就不说了,大家有兴趣可以查查这方面的数据,肯定有意想不到的收获。

再者,一季度和3月份的楼市各项数据陆续出炉了,透过这些数据,我们还是能对当前的市场有准确的认识的。

看环比势头确实不错,一季度重点城市的新房、二手房成交量都显著拉升,这其实是去年四季度的低基数衬托的。3月份百强房企销售额同比下降49%,近乎腰斩。

同比来看,数据则比较拉胯,只恢复到了去年同期的8成,3月份北京卖了1.43万套,低于1.5万套的荣枯线,上海卖了1.93万套,也低于去年同期的2.4万套。

值得一提的是,即便是3月份最热门的两个城市北京和上海,议价空间也普遍在10%-20%,部分房源甚至可以达到30%。这表明,在当前市场环境下,买卖双方仍有一定谈判空间。

另外,3月百城二手房价格延续跌势,已经12连跌,3月份二手房价格下跌的城市有98个,上涨的城市有2个(三亚、赣州)。

这说明3月份二手房成交量的攀升,实际上都是以价换量的结果,这就是当下市场的真实情况,房东在抢跑,在趁机套现离场。

有人问我,为什么分析数据时,以二手房为主,新房很少提?原因很简单,新房可操作空间很大,因为有限价政策的存在,很多楼盘可以“高低配”,拉高均价很简单。更重要的原因是,新房市场关联着土地市场,和地方的钱袋子直接挂钩,稳住新房一般有两个最直接的好处,一是有利于卖地,二是稳住抵押在银行的大批土地的价值,以免金融机构爆仓。

综上,我想说的是,在几乎所有城市撕下遮羞布后,楼市的确开始出现特殊变动了,但也仅限于少数城市的核心楼盘,这些楼盘热销的前置条件是“有利可图”。这也侧面说明,现在这个市场并不缺资金,缺的是有价格倒挂的好项目。

以上就是近期重点城市红盘热销、地王齐出的真实基本面,了解这些很重要,知根知底才不会被舆论裹挟。

有人说,我也买不起几千万的豪宅,谈不上被裹挟。不是这样的,现在的策略是扶持个例,以点带面,市场热度起来,大家才敢买房投资,买不起几千万的豪宅,焦躁不安的资金一定会去买匹配价格的房子,这也是一种裹挟入场。

近期很多人问我“北京、上海的房子又开始大卖了,全国的楼市轮动行情是不是要来了,是不是可以入手省会城市的房子了”,道理是一样的。

现在的市场并非没有购房需求,堵点在于想改善的卖不掉老房子,因为没有那么多的接盘侠。这也是为什么过去一年多,全国各地争相放开限购、降低购房门槛、降低利率,几乎所有城市都裸奔了,救市还是不理想的根本原因——需求卡在了换房这一步。

需求的来源,一般有三个,居民、企业和政府,当居民端和企业端都无法发力的时候,政府大手就会出手。2015年的棚改2.0就是最好的例子,政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,而后居民再到商品房市场上购置住房。

今天我们又来到了和2015年相同的处境,库存大量积压、购房需求不足、房价预期偏弱,这一次当然不能照搬棚改2.0,而是又创出了另一条新路——国家队下场收购二手房,打通置换需求。

从昨天开始,大家讨论最多的就是郑州国资入场收购二手房,今年要完成1万套。

根据4.1公布的《工作方案》,郑州的“卖旧买新”工作将按两种方式进行:一是政府指定公司(郑州城市发展集团,100%国资持股)下场收购二手住房,促成群众“卖旧买新”;二是政府政策鼓励群众,通过市场交易实现“卖旧买新”,各有5000套任务指标。

如我前面所说,这算是对症下药了。但问题是钱从哪来?根本难不倒他们,这需要关联另一条新闻来看,2023年央行设立了“1000亿元租赁住房贷款支持计划”,郑州就是8个试点城市之一。这笔钱可以从开发商手里回购商品房,也可以从个人手里回购二手房。

也就是说,国资收购二手房后,这些房源将用作保障性租赁住房,国资企业将享受到贷款支持计划的低息优惠,追根溯源,钱其实是央行通过psl发放的,和棚改2.0有异曲同工之妙。

虽然细则没公布,但是具体操作起来,一定是鼓励大家卖刚需房,然后购买市面上的改善房,而且是购买指定项目,并辅以价格优惠和契税补贴等。

从这些前置条件可以看出,郑州此番的真实目的,并不是要吃掉市面上大量的二手房库存,为卖房者托底、解套,而是刺激改善型住房消费,盘活市场,帮助开发商去库存。当然了,进一步延伸,更重要的目的,一是为了保地方的土地财政,二是盘活国资资产,这两年上市的楼盘超过半数都是国央企和地方城投拿的地,大量的房子积压在国资手中,很多事情都不好办。

有人说,这是没办法才出此下策,我觉得不是,我一直都认为政策工具箱里的工具很多,只是时机未到罢了。

事实上,郑州不是第一个吃螃蟹的,据不完全统计,去年至今,全国已经有淄博、济南、济宁、南京、宁波、宣城、徐州等十余城开启“以旧换新”活动。

比如在宣城,以旧换新同样通过收购完成,收购价是评估价的八八折,购新房补贴5万元现金。

影响有多大?会对房地产的回暖起到推波助澜的作用吗?

理论上来说确实如此,但初期的规模还不至于改变整个市场的行情。有人计算过了,郑州今年即便能完成1万套二手房的收购,撬动的资金量也只有100亿,相对于郑州每年2000亿的成交体量,微不足道。

当然了,这个口子一旦开了,后续的影响不可小觑,尤其是全国跟风效仿,一定会这么干,作用力是惊人的。

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