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政策动向：成都、上海、商丘、盐城等地积极施策支持多主体供给、多渠道筹集保租房；广东支持广州、深圳结合城中村改造规模化建设保租房；《宁波市出租房安全管理条例》落地，对宁波出租房消防、租赁、治安等安全管理及其监督活动进行了明确规定；厦门、常德、张掖出台本地保租房或公租房管理办法，明确各项管理细则；南京、青岛推进探索租购同权，放宽放开租房落户。

市场运行：2023年11月，住宅租赁市场步入年末淡季，重点城市租金跌幅扩大。50城住宅平均租金为36.8元/平方米/月，环比下跌0.50%，同比下跌0.36%。

土地情报：11月重点22城共成交221宗住宅用地，总体规划建筑面积约1721万平方米，其中苏州、合肥、宁波共成交6宗涉租用地，合计建筑面积约35.0万平方米。

企业动态：建设运营方面，华润有巢、朗诗寓、绿地菁舍、城方、城投宽庭、大华享寓等品牌均有新项目入市。企业融资动态方面，保租房reits申报发行加速，国泰君安城投宽庭保租房reit正式获批，成为长三角区域企业首单保租房reits；天津首批租赁住房贷款支持计划试点贷款12.88亿元也于近期正式落地。

政策动向

1.住房租赁市场指导与支持政策

地方政府持续培育壮大住房租赁市场，积极结合城中村改造筹集保租房，同时优化租住环境推动探索租购同权。市场培育方面，山西省、攀枝花等地支持收购社会房源或非住宅改建保租房、公租房，多渠道筹集租赁房源解决新市民、青年群体阶段性住房困难问题，同时支持提取公积金支付房租，且提取额度向多子女家庭倾斜。广东省为进一步提振或扩大消费，引导保租房统一进行简单装修后交房，支持企事业单位、国有企业等利用自有空闲用地或现有物业等加快筹建保租房，同时支持广州、深圳结合城中村改造规模化建设保租房。

供应方面，成都四部门联合发文支持各类市场主体积极建设保租房，明确非居住存量房屋与存量土地改建保租房审批操作细则。上海支持园区集中配建保租房，鼓励符合产业导向的大型企业用好产业类项目配套建设指标，建设宿舍型保障性租赁住房。商丘支持国有投融资平台公司或国有非银行业金融机构购买存量房屋用作保租房。盐城鼓励国有企业收购或租赁存量房用于保租房和人才公寓，积极推进“租购并举”。广州在《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》中提出，个人可以将自有产权的房屋委托专业住房租赁机构作为保租房进行整体运营。

行业监管与规范管理方面，浙江省人大常委审议通过《宁波市出租房安全管理条例》，《条例》对本市行政区域内出租房消防、租赁、治安等安全管理及其监督活动进行了明确规定。常德出台保租房运营管理办法，明确房源管理、准入管理、配租管理、费用管理、后期管理、监督管理等细则。福建为规范集中式租赁住房建设，发布集中式租赁住房设计导则。厦门出台新的公租房管理办法，明确公租房的申请对象、分配、租金标准、监管审核等细则，并在原有基础上更新了租金核算方式。杭州进一步放宽公租房申请收入标准，完善保障对象的动态复核。张掖进一步规范公共租赁住房的建设、分配和管理，同时明确公租房用作保租房的租金标准。

需求端，昆明进一步优化租房提取公积金政策，将提取范围进一步扩展至灵活就业缴纳住房公积金人员。青岛、南京放开放宽租房落户，其中青岛进一步放宽落户政策，全市范围内租房可落户；南京将租赁住房纳入落户积分体系，积分落户门槛下降。

表：2023年11月地方出台的住房租赁市场指导与支持政策资料

2.租赁住房筹集情况

江苏：截至11月底，13个设区市全部提前超额完成任务，全省共实现新开工保障性租赁住房17万套（间）、基本建成11.8万套（间），保租房新开工目标完成率达113%。

四川：截至10月底，四川省“十四五”时期已累计开工筹集保租房22.49万套（间）。其中：2021年，全省6个重点城市筹集房源6.34万套（间）；2022年，12个城市筹集房源7.8万套（间）；今年，扩展到19个城市，计划筹集房源10.3万套（间）。

广西：截至10月底，广西全区开工建设保障性租赁住房6.21万套，完成年度目标任务的100%；发放租赁补贴2.4万户，完成年度目标任务的105.9%。

太原：“十四五”期间，太原市计划筹集保障性租赁住房4.5万套（间）。截至11月底，已筹集保障性租赁住房36868套（间）。“十四五”以来，太原市保障性租赁住房筹集各年度目标任务均已完成。

张家口：“十四五”期间，张家口全市计划筹集保租房1万套；截至11月，全市保租房已完成省筹集任务5524套，2024年计划筹集2115套。

市场运行

1.50城住宅租赁价格指数：11月50城住宅平均租金环比下跌0.50%，同比下跌0.36%

2023年11月，住宅租赁市场步入年末淡季，重点城市租金跌幅扩大。据中指50城住宅租赁价格指数显示，11月，全国50个城市住宅平均租金为36.8元/平方米/月，环比下跌0.50%，跌幅较上月扩大0.39个百分点；同比下跌0.36%，跌幅较上月扩大0.01个百分点。

图：2021年7月至2023年11月50城住宅平均租金及环比涨跌

2.重点城市租金：50城中4个城市住宅平均租金环比上涨，较上月减少5个

2023年11月，住宅租赁行业正式步入淡季，租金上涨城市数量继续下降。2023年11月，住宅平均租金环比上涨的城市个数为4个，较10月减少5个。具体来看，北海涨幅最大，为1.71%；三亚、上海涨幅在0.3%-0.7%之间；乌鲁木齐涨幅最小，为0.04%。

2023年11月，住宅平均租金环比下跌的城市个数为46个，较10月增加6个。具体来看，温州跌幅最大，为1.05%；杭州、北京等25个城市跌幅在0.5%-1.0%之间；宁波、武汉等17个城市跌幅在0.3%（含）-0.5%之间；长沙、珠海和贵阳跌幅均在0.2%-0.3%之间。

图：2023年11月50个城市住宅平均租金及环比涨跌

土地情报

集中供地22城共成交221宗涉宅用地，长沙成交规模居首。2023年11月，集中供地22城共成交221宗涉宅用地，总体规划建筑面积约1721万平方米。具体城市来看，长沙成交规模约296.8万平方米，居22城首位；苏州、福州、合肥、重庆成交规模在150-200万平方米之间；无锡、南京成交规模超100万平方米；成都、郑州、宁波等10个城市成交规模在100万平方米以下。 11月集中供地城市共成交6宗涉租用地。集中供地22城中，苏州、合肥、宁波共成交6宗涉租用地，合计建筑面积约35.0万平方米。其中苏州、宁波成交的4宗涉租用地均为纯保租房用地；合肥2宗地块要求配建保租房，建筑面积约22.7万平方米。 表：2023年11月集中供地22城涉宅用地成交信息

企业动态

1.企业住房租赁业务拓展新动态

建设运营方面，11月，住房租赁行业虽已进入淡季，但长租公寓运营商开业热度不减。华润有巢、绿地菁舍、朗诗寓、城方、城投宽庭等多家知名长租公寓运营商均有新门店开业。具体来看，绿地菁舍杭州萧山店正式开业，华润有巢与浦开集团合作的首个项目——慧智·有巢国际公寓社区盛大启幕，大华享寓公园荟杨泰路社区作为2023年大华享寓五店联开的最后一站在9日正式开业，朗诗寓姑苏云谷店作为姑苏区人才公寓项目焕新上市，城方嘉定璟嘉社区、城投宽庭临港社区两个保租房项目也正式投入运营，其中城投宽庭临港社区中504套房源被认定为人才公寓；同时，长沙建发芙蓉城公寓、深圳龙岗仁恒派国际租赁社区、窝趣国际社区·济南禹瀚城店等项目也先后上市。此外，临港产城集团投资建设的中欧蓝白领公寓项目（一期）主体结构已全面封顶，项目600余套房源竣工后，将引入临港产城集团自营公寓管理品牌——悦居进行运营管理。

表：2023年11月住房租赁开发运营企业建设运营动态

业务拓展方面，11月乐乎集团、城家等住房租赁运营企业积极进行业务拓展，乐乎有朋中标郑州城发安居房屋租赁合作运营服务项目，项目体量达15000间；同时，乐乎公寓酒店加盟业务有新项目落地——北京温都水城湖湾酒店西区，共规划274间公寓，项目计划于2024年初正式开业运营；城家战略并购南宁原子社区，此后租赁社区品牌“原子社区”和线上社区平台“原子生活 ”将正式纳入城家产品体系。

表：2023年11月住房租赁开发运营企业业务拓展动态

品牌建设方面，仁恒置地旗下酒店及公寓品牌“仁恒柏薇”正式发布，旗下四大产品线全面进入中国市场，其中定位国际租赁社区的产品线仁恒派月初已有项目在深圳落地。另外，11月20日，港城领寓品牌正式发布亮相，品牌将整合提炼多年公租房运营经验，聚焦“z世代”群体，锚定年轻人的多元居住需求，通过科技、便捷、空间、活力、社群、品牌6大维度，为年轻人打造一个温暖独特的城市生活young板间。 表：2023年11月住房租赁开发运营企业品牌建设动态资料来源：中指研究院综合整理

2.住房租赁市场融资新动向

11月，保租房reits申报发行加速，继11月2日国泰君安城投宽庭保租房reit获中国证监会及上海证券交易所正式受理后，11月24日，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房reit正式获批，准予基金的募集份额总额为10亿份。至此，国泰君安城投宽庭保租房reit 成为长三角区域企业首单保租房reits，从准予募集份额及拟募资金来看，也是目前全市场正式获批的规模最大的保租房reits。

同时，资管企业通过设立投资基金等方式积极参与公募reits筹备工作，为租赁住房项目资产退出提供有效平台。首程控股与阳光资管联合发起设立北京首程城市发展基础设施投资基金（有限合伙），计划规模100亿元，一期规模50亿元，投资方向为京津冀、长三角、大湾区等一线及强二线城市的产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、停车等适于发行公募reits的项目。同时，绿地香港与高和资本在上海签订租赁住房pre-reits合作协议，以绿地香港菁舍教育园区公寓为reits首发资产，共同成立pre-reits基金，打造以租赁住房为依托的资管平台，为后期发行公募reits建立基础。

表：2023年11月住房租赁市场融资情况

此外，行业传统融资方式也在继续推进。11月9日，北京保障房中心有限公司在上交所成功发行20亿元公司债券，全场认购倍数3.22倍和3.84倍，本单公司债券募集资金将主要用于北京市保障房项目的建设、收购、运营等用途，助力北京市保障房的稳步发展。天津首批租赁住房贷款支持计划试点贷款12.88亿元也于近期正式落地，用于支持购置存量住房用作保障性租赁住房，扩大租赁住房供给，助力城市青年人、新市民实现安居梦。