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2022年上半年房企销售深度调整，受各地疫情反复、需求及预期偏弱等不利因素影响，房企销售业绩深度调整。1-6月，top100房企销售额累计同比下降48.6%，top50房企销售额同比下降43.7%，调整的深度为近年罕见。近期房企销售降幅出现边际回稳：1-6月，top100和top50房企销售额降幅，相较1-5月，分别收窄2.1个百分点、3.1个百分点，出现边际回稳。

央国企及区域深耕企业销售恢复较快，民营房企较慢。从同比看，央国企及区域深耕企业降幅收窄较快，2022年1-6月，央企、区域深耕企业销售额累计同比降幅，相比1-5月，分别收窄6个百分点、7.3个百分点，国企为3.9个百分点，混合所有及民营房企收窄3.2个百分点、1.1个百分点，央企及区域深耕企业降幅收窄较快，然后是国企，混合所有及民企降幅收窄较慢。从环比看，央国企及区域深耕企业增速较高，6月相比5月销售额环比增长，区域深耕企业为113.4%，央企为71.4%，增速较高，然后是国企为65.6%，混合所有及民企分别为65.4%和38.5%。

房企上半年销售目标完成率不及三分之一，2022年上半年，15家房企目标完成率均值为32%，目标完成率普遍较低。一方面，受疫情反复影响，部分区域销售受到一定影响；另一方面，虽然自年初以来部分城市矫正政策，尚未明显传导至市场端，导致销售目标完成率无明显提升。销售目标完成率为近年新低，今年上半年，代表性企业销售目标完成率为32%，相比前几年40%以上的水平，有明显下降，为近年新低。

重点房企上半年拿地规模同比下降60%，2022年上半年，top100企业拿地总额6594.7亿元，同比下降60%，企业拿地在深度调整。企业拿地同比降幅探底后回稳，2022年6月， top100企业拿地同比降幅相比上月缩小4.7个百分点，拿地降幅出现探底后回稳迹象。拿地城市更加集中，2022年上半年，top50拿地前三城市金额合计占比为47.9%，较2021年上半年的20.3%上升27.6个百分点，房企拿地城市更加集中。 top50房企拿地城市平均数量为1.9个，较2021年上半年的5.9个减少4个。

总体规模大幅下降，海外债、信托发行锐减，2022年1-6月，房地产企业非银融资总额4825.5亿元，同比下降56.5%；其中信用债同比下降24.2%，海外债下降91.2%，信托下降79.6%，abs下降41.1%。融资结构看信用债、abs占比提升，信用债占比52.2%，同比提升22.2个百分点，在政策支持的影响下体现出了明显的融资韧性；海外债占比仅为3.5%，同比下降13.7个百分点；信托占比14.4%，同比下降16.3个百分点；abs占比29.9%，同比提升7.8个百分点。信用债、abs占比提升明显。

国央企成为融资主力，政策导向型债券发行攀升。信用债以国央企为主，民企发行能力大幅下降，国央企发行占比近9成；民企仅发行14只债券；受发行人信用级别限制、信用保护工具赋能等因素影响，民企债券平均利率降幅最大。

符合融资政策导向的债券发行攀升。并购债：并购融资成为融资边际放松政策的主要模式，2022年上半年共有7家房企发行并购债融资91.2亿元；绿色债：“双碳”目标加持下，房企积极推动绿色建筑、绿色金融，上半年共发行绿色债融资63.8亿元；信用保护工具：部分券商通过参与创设信用保护工具，协助民营房企打通公开市场融资渠道；5月以来，龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等民企被选定为示范民营房企，采用信用保护工具，分别成功发行信用债，实现融资39亿元。

商业地产抵押支持证券快速上升，供应链abs占比降幅较大，abs发行结构发生较大变化：商业地产抵押证券比例快速提升，发行占比38.5%，高于去年同期15.1个百分点，供应链abs融资能力减弱，占比下降10.4个百分点。备用信用证助力海外债发行，绿城、卓越均使用备用信用证增信，成功发行低息海外债，起到了维护境外融资渠道、提振境外投资人信心的作用。

存量债券到期承压，第二波偿债高峰将至。存量债券近3万亿，当前房企债券存量余额约2.8万亿人民币，海外债占比45.9%。第二波偿债高峰即将到来，一年内到期余额为9723.7亿，其中海外债占比37.7%，境内偿债压力较大；今年7、8月为年内第二波偿债高峰。新发债券无法覆盖到期余额，2022年1-6月信用债、海外债的发行到期债务比分别为138.1%、8.8%，总发行债务比为71.5%。

延期支付可暂缓偿债压力，但同时增加了债务成本，2022年以来，通过交换要约重新上市的海外债余额达352.2亿元；对于资产质量尚可，短期流动性承压的房企，提前与债权人沟通、商议展期，可减缓偿债压力。但为获得债权人同意，房企往往提出支付同意费、提高票面利率等方式，虽然暂缓了短期偿债压力，但加重了利息负担。

个别房企存在偿债违约风险。部分企业偿债压力较大，下半年有20家尚未发生违约的民营、混合所有制房企到期债券余额超20亿元。个别企业存在违约风险，有11家房企上半年未能发行债券，债券融资渠道暂时关闭，需动用自有资金偿还到期债务，流动性压力较大。与上半年新发债券融资额度相比，有6家房企的比值在60%以上，相对融资能力较强；有4家房企境内、外均成功发行债券，融资渠道较为通畅。

股权出让成为快速回笼资金重要方式，将部分资产变现是回笼资金最快速有效的方式。引入地方国资进行混改已成为多家房企的风险化解之路。

总的来说，企业在未来进行自救的过程中，要贯彻开源节流、强身健体，在企业的经营以及融资活动中做出一些适应市场形势新的动作，积极地进行自救，不要躺平，自救就有希望。希望企业在这一轮的过程中能够穿越周期，能够实现更好的可持续发展，能够走出困境。