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大家好，很高兴与各位分享一下max科技园18年的一些成长经验。公司成立于2004年，18年时间专注于做高端的科技园区，陆续在各地建成了16个科技园区并且成为城市的标志性建筑。max科技园有四大基石：择址、产品、招商、运营彼此依托、彼此成就。
选择一个优质的城市，是一个项目成功的关键。我们在各地寻找最优质的土地，从2004年开始我们陆续在北京、青岛、南京、武汉、苏州、上海、合肥做项目，在这些城市中我们只选择地铁附近、具有潜质的优质土地。

在产品方面，我们区别于常规的开发形式。常规的企业先有土地再进行设计，我们是先用两年时间组织研发。当产品非常成熟的时候，我们再落位于每一个城市、每一个项目中。

举例来说，这是我们的条产品线——人文科技派。当时聘请了全球的产业园设计大师——帕金斯·威尔进行设计，在建筑中使用了大量的陶板和u型玻璃，在2004年的时间点看是非常超前的。

第二条产品线——古典学院派，这条产品线研发的背景是2005~2006年有大量的海归人士回国创业，我们也希望能够为这些优质的客户提供他们需求的办公场所，古典学院派就此诞生。这条产品线聘请了清华大学吴良镛的团队为我们打造，整体是三段式，石材拼接，顶部是金属铝板形成标准的三段式。整体儒雅大方，在优雅中体验学院的记忆。

第三条产品线——城市未来派。这条产品线的研发背景是基于当时北京的雾霾比较严重，希望能够研发一条符合当时客户需求的绿色建筑。所以在这个产品线中我们做了大量的灰空间，非常重视空气、大自然与建筑的互动，把建筑与景观很好的融合在一起，做了很好的绿色建筑。

第四条产品线——现代中式派。当时研发的背景是随着国家民族复兴，希望能够做一些符合我们东方文化和中国文化的建筑特质的产品。这条产品线设计理念为“太极”，象征创业伊始。我们用了劈岩砖和屋顶的金属板进行搭配，来实现徽派建筑的效果。
这四条产品线也是屡获国际大奖，在2019年获得了英国的包豪斯金奖，之后又获得了美国工业建筑大师奖和德国的创新建筑优胜奖。

第三个基石——招商。我们在18年的时间里，形成了300多人的招商团队，陆续招商到700多家企业，积累客户34000多组。对招商而言，我们的核心竞争力是内部管理。借鉴当时红军打仗的“三三制，核心要素是“高激励、高淘汰”。高激励的程度简单来说就是招商顾问的薪资有可能高于总经理级，总监级薪资可能高于副总裁甚至总裁。招商团队薪资上不封顶，且每个季度薪资均有调整，有可能会增加10%甚至到20%。淘汰也是招商队伍中非常重要的一点，公司非常流行的一句话：兄弟归兄弟，钢刀对钢刀。三三制是三个人一组，每个季度末末位淘汰，而且是整编制淘汰。整体而言，三三制保障了我们招商团队高激励、高淘汰的狼性文化。

在17年的时间里，我们陆续服务了700余家企业。主要的目标客户群体是1000万~5000万的中小企业，我们也招商到了18余家上市企业和70余家的高新技术企业。还有20余项园区企业专利技术等等。这是我们招商到的一些优质企业，包括spx、宝马、韩美制药等国际国内的优质企业。目前我们的客户储备大概有34000多户，且每年有5000余户的增加。

对招商来说，我们有几点经验与各位分享：①龙头引进。我们的北京·天筠项目当时先招到了韩国的韩美制药这样在其行业中的“巨无霸”企业，再以此为依托招商其上下游的优质企业。②产业集群，量变引起质变。北京·泰达项目定位于文化创业类，寻找同样类型的优质企业，陆续寻找到这种类型的中小型企业进而形成企业氛围。这个项目也在2020年被北京市评选为优质的产业集聚地。③闲置资产，腾笼换鸟。对很多企业在经营中出现困难或问题时，我们可以以双方都能够接受的方式进行资产回购，从而再引进新的企业进来保证我们的园区始终在一个高品质、高能量级的状态。

整体而言，我们是依托于政府的需求和项目区位的优势，再结合我们max科技园自身积累的经验，共同打造产业园的核心竞争力。

max科技园第四个核心竞争力——运营。运营目前也是积累了有500多个员工，陆续服务了20多个园区，我们的目标是在2026年实现总园区服务量达40个。我们运营的八个关键字：专业、敬业、敏捷、赋能。将政府利益、业主利益和园区利益三方面做到共赢，来提升区域经济的价值。在运营链条中分为两类：一是七条业务主体线，里面包含产业规划、设计、前介咨询、企业招商、智慧物管、资产管理、企业服务。二是三条配套业务线，包括园区餐厅、人才公寓、园区商业。在整体的园区生态里，我们分为两类，一是基本的功能配套体系，里面有物业服务平台、配套服务平台、信息共享平台、政务办理平台。同时我们还有四大增值服务体系，分别是资产管理平台、政策服务平台、金融资本平台、资源嫁接平台，共同形成max科技园的运营产业载体，实现智慧化的园区生态体系。

在八大运营平台中，园区服务是基础、产业服务是驱动、商业服务是保障。我们的八大运营服务是构建发展的加速器。其核心一点就是以客户为中心，与客户共生长。在我们企业中客服是企业中最重要的部门，对所有部门具有一票否决权，对每一个员工、每一个领导的升职加薪具有一票否决权。
我们的目标是在未来的5年，在10个优质的城市实现20个优质的产业园区。
刚才跟各位分享了我们企业发展的四大基石，我们整体的定位就是做高端前沿的科技园区。我们的目标就是把国内潜力的土地以max独有的方式分配给活力的企业。以上就是我们max18年的分享，谢谢各位。