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中信证券一直高度重视物业管理行业的研究，也致力于推动投资者加深对物业管理这个成长性行业的理解，和中指院一起推动行业的成长。

1.规模快速壮大，直拓乘风破浪

产业规模快速壮大，且头部公司的市占率都没有超过3%，大物业管理公司还有非常大的发展空间。上市物企收入在加速增长，2021年收入增速达到接近50%，在管面积增速也接近50%，合约面积增速则达到38%，高于2020年。合管比1.65，比2020年有所下降，但是仍然有大量的储备面积尚待交付。

市场直拓成为大多数企业规模扩张的主要来源，住宅是外拓的核心，存量盘外拓占比提升。战略合作和内部挖潜也成为市场外拓的重要办法，企业可以通过战略合作获得稳定的签约项目的来源，企业也可以通过梳理关联方的资源获得稳定的外拓面积。

2.并购市场：喧嚣散去，天朗气

并购市场在2021年非常活跃，但是2021年年底，热度又明显降温。并购和股权融资的正循环在2021年达到了顶峰，随后股权融资陷入低谷，并购脚步也开始放慢。但如果我们回到产业层面，产业并购远远没有走完。行业具有规模经济，协同效应。这种规模经济不仅来自于管理和科技，也来自于不同业态的协同。我们相信，给与一些企业时间，并购有助于推动社区生活服务体系的建设。一些企业有大量的在手资金，期待并购市场出现更好时机。我们觉得，2022年并购市场整体不会过分萧条，但公建类的物管公司并购估值可能有所下降，投后整合可能趋于强管控，对品牌的整合会更加有力一些，产业链并购也会谨慎开展。

3.开发企业关系：可以支持，不要溺爱

和开发商的关系方面我们形容为可以支持，不要溺爱。历史上，我们说，开发商对待物业管理公司，是“扶上马，送一程”。我们到今天也觉得“扶上马，送一程”，是有必要的。关联方在房屋保修等领域的投入，不仅有利于开发品牌和房屋销售，也有利于物业管理公司。但是，时间越向前，关联方占在管面积的比例就越低，有些公司的关联方交付占比在存量都下降到30%以下，有些公司甚至没有关联方。而且，随着ipo和不断再融资，地产商背景的资金在物业管理行业的持股比例也开始下降。我们认为，物业管理公司早就不再是地产企业的尊龙凯时登录首页的售后服务部门，不是成本中心。地产公司成为物业管理公司的战略尊龙凯时ag旗舰厅官网的合作伙伴，而物业管理公司理应谋求业务独立，资金独立，人事考核独立和发展策略独立，当然也应该妥善维护品牌声誉，和关联方多方位协同。

4.社区增值服务提质扩围

社区增值服务一直以来都是物业服务公司重要的成长点，目前来看社区增值服务收入显著快于整体营收增速，单个小区所产生的增值服务的产出也在不断增加，我们测算2021年上市物企每平米每月产生的社区增值服务超过6毛钱。不同的企业各有所长，但是增值服务的内容还是有一定的共性，主要包括社区零售、空间运营、资产管理、家装美居等等。

5.案场咨询江河日下，科技业务未来之星

非业主增值服务还是面临巨大的挑战，尤其在案场咨询这一块。开发行业面临巨大的挑战，传统的案场布置，销售顾问的角色也受到冲击，开发企业的付费意愿和能力都有可能下降。此外，针对中小物业管理公司的管理咨询服务，也有可能萎缩。

科技板块可能成为未来之星，我们很欣喜地看到越来越多的物业管理公司把科技业务视为单独的业务条线，甚至成立一个单独的子公司。物业管理公司在科技的线下应用方面，具备的场景优势。物业管理公司可以透过和传统科技企业的合作，将新的技术应用到服务中去。我们相信，这不仅是提升行业基础服务盈利水平和满意度的关键，也是积累数据资产，打造数字孪生的关键出路。我们认为，科技平台的建设，也必将伴随着对外的bpass输出。

6.行业综合盈利能力保持基本稳定

我们测算行业的加权平均毛利率水平和2020年基本持平，需要说明的是我们的样本跟中指院的样本肯定是不太一样的，作为券商，我们算的是部分上市大物业管理公司的报表。行业不同企业的盈利能力差距确实仍然很大，长期来看这个差距可能收窄。短期来说，科技应用有助于行业毛利率提升，对抗刚性的成本上升影响。

7.应收款渐成关注点，人才竞争回归常态

应收款问题，最近是资本市场比较关注的点，2021年部分企业在并购一些资产的时候给予了被并购方一定的资金支持，城市服务等业务也出现了一定规模的应收款项。当然，我们相信应收账款的阶段性提升跟疫情也有很大的关系。我们期待疫情防控取得明显进展，也相信企业的应收款可以得到控制。

人才激励方面，国有企业在薪资和职业通道上，都已经不占劣势。人才竞争过于内卷的局面告一段落。这也不完全是坏事，因为过于短期的考核和过高的激励，可能使得企业的行为短期化。

总体来说，我们相信物业管理行业朝气蓬勃，也很愿意和行业共同成长。今天很荣幸能够跟产业的各位专家、各位产业界领袖去分享我们，站在资本市场的视角对物业管理行业的看法。